媳婦終熬成婆！日前公布的新北市2022年土地現值，林口上漲幅度居冠，林口重劃區發展已不可同日而語，其中，位居蛋黃區的三井Outlet生活圈房價更衝破4字頭，再創新高紀錄。

新北市地政局統計全市2022年公告土地現值，林口區上漲6.84％，為新北各行政區漲幅最高。地政局分析，因林口工一重劃區、三井Outlet二期，提升區域生活機能，加上人口移入及房價基期比較效果，導致漲幅較為明顯。

三井Outlet生活圈是林口機能最完備的區域，舉凡擁商場、近林口長庚醫院、A9機場捷運、新設的公車轉運站，串聯北北桃生活圈，成為林口交易熱區之一外，也是最主要的蛋黃區，三年內新成屋價格站上約每坪45萬元。

信義房屋林口站前店店長汪耀崇表示，三井Outlet生活圈之所以吸引買方主要誘因，包含重劃區道路開闊、生活環境優，以及機能漸趨完善。三井Outlet是北台灣第一個大型Outlet商場，2016年開幕後，為林口帶來龐大商機，引進知名品牌商店、電影院、美食廣場和超市，提供林口居民購物、休閒去處。

除了機場捷運外，今年新設公車轉運站因應林口通勤需求，也希望藉此紓解尖峰時刻壅塞問題，特別增開直達台北車站、捷運圓山站、北市大安區和板橋捷運府中站等四條快速公車路線。另外，三井Outlet生活圈近文化北路交流道，利於南北交通移動。

汪耀崇說，林口房價相較於雙北其它區域親民，因此，林口買方年輕，例如20幾歲的買方也不少，另外則是較有實力的退休族，從台北市移居至此；除此，買方的薪資水平較高，包括來自華亞科科技廠、長庚醫院的醫護人員等。三井Outlet生活圈主幹道為文化三路，也是林口最精華區段，兩側指標建案多，建商品牌佳，購屋指名度高。

汪耀崇指出，除了文化三路外，忠孝路和三民路也是交易較多的路段，林口在2014年房價曾被炒到最高，例如A9機捷站旁的「晴空樹」，當年成交價最高來到每坪40初頭萬，後因2016年實施房地和一稅，導致不少人賠售，如今甚至是超越當初房價。

汪耀崇說，商圈內主流房型為三至四房，坪數約35～45坪，總價約1,500萬～2,500萬，以3年內新成屋，目前單坪價格約45萬左右，10年左右中古屋，單價區間約35～38萬，15年左右中古屋，單價則約33萬～35萬。

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儘管政府頻頻打炒房，中央銀行今天公布的110年12月五大銀行新承做房貸金額仍衝上新台幣830億元，不只較11月爆增111億元，且創下房地合一稅上路以來、近6年最大量，顯示房市依舊火熱。

中央銀行經研處副處長蔡惠美表示，12月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做購屋貸款月增逾百億元，主因是年底交屋潮湧現，加上農曆年前是傳統購屋旺季，使得金額較前幾個月增加。

不過去年12月五大銀行新承做房貸金額高達830.21億元，量能明顯放大，遠超過前幾個月500至600多億元的區間，也創下2016年1月房地合一稅實施以來最大量。

蔡惠美解釋，央行自2020年底至今，陸續祭出四波選擇性信用管制，過去幾個月的新承做房貸金額還是很大，顯示「經濟基本面真的很好，廠商也持續增加投資」；以台積電為例，台積電擴廠到哪，就會帶動當地房市買氣。

再從供給面來看，根據主計總處統計，2021年營造工程物價指數大漲10.94%，不只遠高於2020年的1.42%，更創下13年來最大漲幅。

蔡惠美指出，去年營建成本上升，漲幅高達1至2成，營建成本居高不下，就會把房價撐在高檔，這也是讓購屋貸款金額持續攀升的力道；換言之，購屋貸款金額攀高有價量因素，難以釐析各自影響多寡，但房價高漲會是墊高的因素之一。

央行去年12月祭出第四波選擇性信用管制，蔡惠美表示，政策絕對不會影響首購族，以及危老都更，但對於囤房、炒作行為加以限制，「我想一定會有點成效，會慢慢逐月顯現」。

據統計，12月六都建物買賣移轉棟數月增6.79%、年增率為5.69%。蔡惠美表示，從買賣移轉棟數的月增、年增變化來看，已經有點趨緩；接下來就看供給面的成本因素以及打炒房的政策效果，兩股力量綜合影響之下，房市相關數據會如何變化。

對於近期國內疫情升溫，蔡惠美直言，去年5月國內疫情轉趨嚴峻，大量爆出確診案例，全國進入疫情三級警戒，一度讓房市交易冷卻，但現在還是維持二級警戒加強版，疫情多少會對房市有影響，只是影響程度多少，有待繼續觀察。

值得注意的是，12月新承做購屋貸款利率持續走高，較11月增加0.004個百分點、升至1.355%，逐漸走出利率谷底。

蔡惠美解釋，房貸利率攀升，反映央行去年10月起，請銀行務必落實授信風險差別訂價原則，銀行業者也確實有調整，「大家在利率上，慢慢會反映出來」。

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台灣各地房價持續高漲，全聯福利中心董事長林敏雄22日表示，此情況與大陸鋼鐵產能減少有關。他觀察到，大陸鋼鐵的產能減少了1億噸，約相當七個中鋼的產能，當重要原物料的供給減少，房地產成本一定會上漲，房價自然降不下來。對於新年度的房價走勢，他認為，「至少不會跌。」

林敏雄22日出席全聯台東中山店開幕儀式後，對台東縣長饒慶鈴表示，台東好山好水，尤其東部海岸國家公園管理處沿線周邊景觀，相當吸引人，加上在地化的原住民文化表演，相當有特色。剛好集團要引進四季飯店來台灣，只要有機會找到土地蓋好的飯店，不賺錢也可以，最重要的是，要推動台東的發展走向國際化，台東這方面有很好的機會與條件。

林敏雄說，他擔心政府單位誤會，以為他標地的目的，是要賺錢。其實，台北信義區那塊土地引進四季飯店，預計三年後才完工，而無論地價、建材原物料，都持續的上漲，這時候蓋飯店，怎可能會賺錢？

再談到房市，他直說，大陸鋼鐵產能減少1億噸，相當於七個中鋼產能，鋼筋等原料供給減少，房地產成本相對增加，房價自然上漲。對於今年房價的後市，他認為至少不會跌；至於今年是否推出新案，林敏雄透露，目前是鎖定雙北的建案。林敏雄2019年4月豪砸112.58億元，買下位於北市信義計畫區「最貴停車場」的D3土地，2020年5月與全球頂級奢華飯店品牌FOUR SEASONS四季飯店集團，簽訂合作備忘錄，將首度跨足國際級觀光飯店，預計三年後登場。他多次到台東走動，看上此地的好山好水，很希望能在此覓到合適的土地，蓋出另一家四季飯店來。

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近年建商推案往中南部走，主因就是台北市幾乎無素地可蓋。根據統計，台北市老屋屋齡超過40年的建物佔比高達66.29%，為六都最高，超過30年的建物甚至高達85.25%，且交易過半數為老屋，都可見台北市的「住宅老齡化」問題。專家指出，危老都更的改建案將成台北房市主流，並在原屋主開高價及營建成本上漲下，估計未來的建案房價會更貴。

台北市老屋問題已非新聞，近年來除採都更方式改建外，自2017年危老條例施行以來，也已申請逾700件、核准逾600件的危老重建計畫案，居全國之冠。根據台北市建管處統計，各行政區的危老案以中山區佔比14.15%最多、士林區12.32%居次，大安區12.19%也很踴躍。

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預售屋房價領漲，新北市包括新店央北、二重疏洪道兩側、三重仁義段、板橋江翠北側、土城暫緩發展區等八大重劃區預售屋房價再創新高，突破過往區內的成屋歷史高價，房價天花板持續向上突破。

根據實價登錄觀察新北重劃區預售案房價，新店央北的「宏國大央北」、三重二重疏洪道兩側的「東村齊云」最高房價分別達每坪76.6萬、71萬；板橋江翠北側的「帝景1號」、新莊頭前的「國美青玥」最高單價分別達每坪68.7萬、64.6萬，此外土城暫緩、三峽北大、三重仁義段、塭仔圳都有個案房價站上5字頭，均超越區內成屋的歷史高價。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年不動產景氣上揚，各大重劃區的推案熱絡，也促使建商掀起了搶地大戰，帶動重劃區的地價翻漲！以去年二重疏洪道土地標售為例，東側鄰近三重市區的住宅區土地，就吸引17家建商搶購，最終以171萬元標脫，創下區段住宅用地的史上次高價。

由於近年建商的購地成本都大幅增加，加上原物料上漲及缺工的問題，因疫情變得更加嚴峻，導致營造成本居高不下，新推出的預售案「漲聲響起」，例如過往憑藉3、4字頭低價打出名號的板橋江翠北側重劃區，如今預售案都已經漲到5、6字頭，河岸首排景觀宅，更朝7字頭叩關，房價水準已不可同日而語。

此外，如發展成熟的三峽北大、近年發展快速的土城暫緩發展區，以及塭仔圳重劃區，過去成屋在4字頭的最高單價，近期也都有預售個案站上5字頭。

陳定中指出，觀察突破區段房價天花板的預售案，大多有「景觀」加持，如二重疏洪道的「東村齊云」、仁義段的「國泰和河」、江翠北側的「帝景1號」等案，皆坐擁水岸第一排豪景；北大特區的「北大極」，環抱台北大學首排視野；頭前重劃區的「國美青玥」，則擁有頭前運動公園的開闊綠景，重劃區中精華地段條件，使其更具創價空間。

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根據最新聯徵中心統計資料顯示，第三季房貸新增 4 萬 1890 件，受到疫情干擾，樣本數較第二季減少約 6500 件，不過第三季新增房貸「2 高 1 低」，平均房價 1154.5 萬元，平均授信額度 836.6 萬元，雙雙改寫歷史新高，房貸利率則追平去年第四季新低的 1.45%。

除了全台房貸出現「2 高 1 低」走勢，六都剩下台南市、桃園市、高雄市房貸案件，鑑估金額還不到千萬元，台南市第三季的房貸案件鑑估金額 890.3 萬元，桃園市 978.1 萬元，高雄市 954.1 萬元，以目前持續攀升的房價趨勢來看，後續桃園市、高雄市的平均房價可能也將邁過千萬元關卡。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年疫情 7 月底才開始從三級降為二級，房市從 8 月開始增溫，第三季的聯徵中心房貸資料，可能還反映這波疫情解封初期的房市復甦狀況，因此平均房價雖然創下新高，但此季增加幅度並不顯著，後續可能還會攀高。

聯徵中心資料顯示，今年第三季台北市房貸案件平均鑑價 2318.9 萬元，其次則是新北市的 1348.4 萬元，新竹縣 1185.2 萬元，台中市 1129.8 萬元，新竹市 1126.1 萬元，不到千萬元則有桃園市、高雄市、台南市，房貸利率最低則是台北市的 1.41% 與新竹縣的 1.41%，最高則是台中市的 1.48%，房貸平均成數最高是新竹縣的 75.99%，最低是台北市的 71.03%。

曾敬德表示，從去年疫情第一季爆發以來，房價就持續攀升，加上今年通膨、造價上揚的議題發酵，房價又向上漲了一波，以目前的房價水準，以前一般家庭可能 20 年期房貸，還可以維持每月房貸負擔佔收入的 1/3，但漲到現在可能要申請 30 年期的房貸，才能維持每月房貸負擔佔收入的 1/3。

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房仲業者表示，根據資料顯示，預售推案今年至今銷售額已達新台幣7999億元，全年有望破兆元。若觀察平均成交金額，六都中僅有高雄市平均成交價不到千萬元，其他五都以及新竹地區均價逾1000萬元。

    信義房屋今天發布新聞稿指出，根據實價登錄資料，今年預售建案已經揭露逾6萬件，總銷售金額達7999億元，全年總銷售金額有望挑戰兆元大關。

    觀察六都預售市場規模，第一名為新北市，共計揭露約1.18萬件，總銷售金額1874億元；台北市預售件數最少，僅2751件，不過因房價較高，總銷達944億元。

    觀察平均成交價，六都中僅有高雄預售案平均成交價低於1000萬元，為950萬元。其餘五都、新竹地區成交總價均逾千萬元，又以台北市平均最高，達3432萬元。

    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價登錄2.0自今年7月1日上路，「預售交易資訊全都露」，在房市景氣市場大好時，民眾會看到成交資料、價格，進而加快購屋速度，讓市場解讀預售實登有助漲效果。

    他說，不過，若未來景氣反轉時，民眾也會透過實價登錄發現案子賣不動，出價更加保守。預售實價新制一方面可以縮小個案議價空間，也會讓價格調整更有效率。

    曾敬德指出，預售實登新制上路後，除了價格更為透明之外，也是可以清楚了解預售市場銷售狀況。今年預售市場交易量超過6萬件，顯示今年受惠景氣持續攀升，一手市場交易相對熱絡。

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年底購屋旺季來臨，永慶房產集團根據內部交易統計，全台門市交易量與 10 月持平，年增率 21%，與去年 11 月相比，台北微增 1%，新北量增 6%，桃園、新竹與高雄均大幅成長 3 成以上，其中桃園增加 31%，新竹成長 32%，高雄量增 39% 最為亮眼。

中信房屋統計指出，11 月全台量縮 3.5%，六都表現以台南最為強勁，其餘五都則呈現微幅增減格局，全台 11 月交易量與去年同期相較，則是交易量增 11.6%。

中信房屋總經理張世宗表示，台灣央行 9 月底祭出六都加新竹縣市購置第二戶房貸無寬限期措施，雖在 10 月間造成部分換屋族群的壓力，但由於首購買氣仍暢旺，抵銷了換屋族的交易量縮，因此上月交易量並未呈現負成長，僅以增幅趨緩的態勢作收。不過本月首購族也開始因房價推升話題而出現猶豫，雙重因素下，導致整體交易出現鈍化，買氣明顯不如先前的活絡。

張世宗指出，由於時間已接近年底，傳統置產的需求仍在，因此買方應是在觀察市場情勢、等待適當時機進場，市場氛圍仍屬樂觀，估計今年整體不動產交易量應會較去年成長至少 5-6%。不過近期疫情新的變化則是需要密切關注的話題，包括歐洲疫情有死灰復燃的跡象、新的變種病毒迫使歐陸各國採取鎖國政策，後續是否衝擊全球經濟並波及臺灣房市，就端看國內能否抵禦得住了。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，去年 11 月在美國總統大選底定，以及疫苗研發量產獲成效，兩大影響全球的干擾因素消除，民眾購屋信心回溫，民眾購屋意願增加，自住、置產買氣回籠，交易熱度攀高 ，而今年11 月交易量表現更甚去年。

陳金萍指出，今年自 8 月國內疫情逐漸獲得控制後，市場氛圍轉趨正面，民眾購屋態度更為積極，加上通膨壓力逐步浮現，也推升民眾購屋意願，今年 8 月以後各月房市交易量年增率都呈現正成長，11 月也較去年同期成長超過 2 成。

陳金萍表示，觀察 11 月看屋量與 10 月相比差距不大，民眾仍積極看屋比較，顯示只要有符合需求的物件，加上價格合理，成交機會就大增，若國際政經局勢與國內疫情沒有大幅改變，這波年底購屋需求應可延續至春節前。

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升息是否會衝擊房市？專家認為，升息對房市仍有衝擊，但按照過往經驗，台灣升息的時間不會早於美國、幅度也會小一些，研判至少要到2023年衝擊才會顯現。

針對中央銀行總裁楊金龍日前表示，台灣如果早於其他國家升息，利率較高，就會吸引熱錢進一步湧入，國內房地產又會進一步增值，這樣的說法引起各界討論。

台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真25日受訪時指出，升息對房市仍有一定衝擊。她研判，明年最快也要第4季，才有機會因為升息而調升房貸利率，所以至少要到2023、2024年影響才會比較顯著。她說：『(原音)可能後年，或是2024年之後，整個利率有比較大幅度變化，才會比較牽動到房市，所以明年我們預計利率這個因素影響房市要到明年第4季才比較有機會發生。』

劉佩真分析，美國聯準會（Fed）最快升息時點應是明年6、7月過後，按照過往經驗，台灣升息的時間會晚於美國、幅度也會小一些，預期台灣升息對房市影響落在可控範圍內；也就是說，就算明年房貸利率升息1碼，以目前五大銀行新承作房貸利率1.346%來看，還是處在相對低檔，「所以一開始升息，對房市影響比較是宣示大於實質性影響」。

劉佩真也指出，根據調查，66%國人認為未來投資保值的首選是房地產，大幅領先位居第二的股市37%，顯見國人還是相當偏好房地產，這也成為支撐房市的有利因素。整體而言，明年上半年，不動產市場將續處高原期，價量緩步上揚。

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國泰房地產指數發布最新市調報告指出，2021 年第三季全台房市相較第二季價量齊漲，台中、高雄分別在就業人口紅利、台積電 (2330-TW) 相關議題帶動下，成交價持續上漲，且高雄建案銷售率更呈現雙位數大幅增加。

國泰房地產指數調查報告指出，第三季全台新推個案數共 214 件，推案戶數有 2 萬 182 戶，總推案金額為 3392 億元，較上季上升，較去年同季下降，主力總價為 1792 萬元，較上季及去年同季均上升；其中大廈類型推案者占 80%。

依國泰房地產指數報告指出，全台第三季房市，相較上一季，房市全面回溫，相較去年同季，全台維持穩定，台北、新竹、台中、高雄偏熱，桃園穩定，但是新北市及台南偏冷，部分原因是比較基期較高所致。

國泰房地產指數報告指出，今年第三季各地區推案金額相較上一季大幅增加，全台推案量約 3392 億元，相較上季成長 38.1%，除桃園、新竹、台南推案金額減少外，其他地區推案金額都增加，其中台中推案總銷金額持續增加最為明顯，總推案量達 862 億元，季增 83.5%、年增 49.2%；高雄市第三季推案 300 億元，季增高達 90.6%。

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10月房市交易仍是一片榮景。房仲業者最新統計出爐，永慶房屋集團10月交易量較9月再成長9%，又以台北市成長22%幅度最大，原本熱絡的南部房市依舊持續成長，只是基期因素讓月成長率縮減為個位數。全台交易量月增率已連續3個月正成長，反應市況熱度，也讓第四季房市交易量有望持續擴量成長。（張佳琪報導）

儘管央行三度出招打房，房市的熱度似乎沒受太大影響，永慶房產集團內部交易統計顯示，10月份全台房市交易量與9月相比，續增9%，跟去年相比年增率為29%。

台北市成長幅度最大，10月較9月增加22%，其次是新北市月增17%；桃園市月增10%，新竹縣市則是成長11%。台中以南房市一直很熱，10月繼續成長，台中市月增3%；台南市與高雄市分別較9月成長6%、2%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，南部因為近幾個月交易一直熱絡，交易量維持在高檔，拉高基期，因為月增率增幅才會縮至個位數。

觀察年增率，永慶的統計顯示，跟去年10月相比，全台交易量年增29%，7大主要都會區年增率都有1成以上增幅。台北、新北分別年成長15%與18%，桃園年增41%，新竹縣市年成長24%，台中年增35%，台南年增10%，高雄成長47%。

疫情獲得控制後，房市氛圍轉趨正面。陳金萍表示，房市交易量幾乎已經回到疫情前的水準，8到10月全台交易量月增率連三個月正成長，10月旺季仍旺，買賣雙方價格認知差距縮小，自住需求買盤出籠，置產、長期投資需求近期也有活躍跡象，評估本波房市榮景將會持續，有利第4季交易量持續擴量成長。

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